看到心仪的门店，餐饮老板们在与房东或招商经理谈门店时，需要考虑什么问题?如何才能躲开最基本的地址选择大坑?
关于餐厅地址选择签约，这里有几个不成熟的小建议
为此，关于商场店以外的餐饮签铺，记者汇总了以下六个要素，供大家餐饮人学习参考：
● 租期的年限
● 租金的高低
● 租金递增陷阱
● 免租期的长短
● 店铺改导致本
● 政策和法律需要注意的地方
1 租期不可以低于五年，争取接近十年的租期
对于大部分中小餐饮品牌，小青建议老板们要坚守住五年租期这个红线，两年或三年租期的门店坚决不要拿。
由于对于大部分新开的店铺而言，即便拿铺前估算精确，可以持续赚钱，根据一般投资规律，基本上要有一年半左右的时间才能回本。
换言之，两年之内是在「养店」。签两年租期，等于白折腾，而三年租期，挣一年钱，等于瞎折腾。
而且，两三年短租期，买卖好的话，到期重新签的时候租金一定会翻倍，假如买卖不好，也是要涨的，什么房东会管你到底挣到钱了没?
五年租期，可谓是中小餐饮老板地址选择的存活红线。
在此基础上，能争取到更长的租期，譬如八年十年，对餐饮企业更为有利，由于谈地址选择合同，涉及更多的层面。
2 租金不要超越10元/㎡/天
签长租期有哪些好处，除去保证自己「养店」的投资心血不会打水漂以外，还有一点好处，就是可以与房东们在租金问题上讨价还价。
据小青察看，大部分中小餐饮品牌可以赚钱的租金标尺，最好是不要高于5元/㎡/天，即便是买卖做得非常好的店铺，也不可以超越10元/㎡/天。
这可能涉及到一个营业额极限的计算，特别是现阶段大部分中式快餐品牌，假如超越10元/㎡/天的租金，赚钱就会变得非常困难，餐饮老板们都算是人精或准人精，可以自己仔细算算。
另外，租金标准切记不要跟麦肯比，不要跟知名品牌比，那是另一种商业模式或餐饮玩法，不合适求存活谋进步的中小餐饮品牌。
3 租金每两年递增5%，前两年不可以涨租
第二，就是租金的递增问题，对于不少餐饮老板而言，这可能是个大坑。
由于租金的递增不是计算㎡/天的增长幅度，而是计算整体店铺天天每月的租金增长幅度。
更为关键的是，所谓递增不是永远在原有租金的规范上递增百分之几，而是每涨一次租金，都是在增长后的基数上同百分比递增。
如此算下来，假如老板们赞同每年都涨租金，或赞同高于5%甚至10%的递增，等于默认每年租金翻倍或翻数倍增长咱们餐饮人这辛苦钱，还赚不赚啦?
上面已经谈到，前两年基本上是「养店」期，所以餐饮老板们必须要争取前两三年不要涨租，保二争四。
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4 挖空心思争取更多时间的免租期
这个世界上，没任何一个门店房东想给企业免租期，但免租期对于餐饮企业而言，则需要是标准配置。
通常来讲，餐饮老板们要争取到至少两三个月的免租期。
这涉及到实体门店初期的设计、装修、改造，与食药监审核和证照申办等问题。
一般来讲，从装修到拿到餐饮服务许可证大概需要两个月的时间，而假如房东没房地产证，这个免租期的时间则要再延长。
对于地址选择而言，现阶段除去更漫长的装修改造期，办证照和符合食药监环评需要是个重点问题，而在北京区域，还需要符合诸如「阳光餐饮工程」等标准需要
5 店铺改导致本要尽可能摊薄找补
不少门店在作为餐饮经营时，都要面临多少的改造，譬如上下水改造、动力电增容等。这方面的硬本钱，餐饮老板们可以与房东有战术方案的「叫苦」，以求得地址选择合同上的些许政策优势。
譬如租金的让利，譬如免租期的加长等方面，都有讨价还价的可能性，甚至在谈租期方面，也可以显示出计划长期经营的决心。
非常重要的是，改造是永久性设施，是门店拿不走的财产，有益于房东进行下一个餐饮商户的招商，这部分本钱，应该让房东给予变相的「补偿」。
6 签约前应该注意的政策和法律问题
最后，在与房东们商谈签地址选择合同时，也应该注意一些政策和法律问题，这类需要餐饮人不断自我总结和梳理，小青只举几个要素：
譬如，楼上是纯居民楼的一层门店，餐饮老板千万不要拿，由于环评方面没办法通过，假如楼上的房地产证显示是办公或商用，则可以放心拿铺。
又譬如，门店假如离居民楼9米之内，也不允许做餐饮，这一点地址选择时大家餐饮人常常会忽略忘记。
再譬如，门店签约时应该注意合同中关于违约问题的具体条约，先看乙方违约的条约作为商户是不是同意，再看甲方违约的条约，这点很重点：
一般合同都是甲方拟定，都会不同程度上对房东自己有利。这个时候餐饮老板们要留个心眼，拟定一个保护自我的合同补充条约，譬如甲方假如违约，需要支付乙方的装修改造店铺的所有成本，让房东付出最大的违约本钱，以保障自我的权利。
最后记者要强调一点的是，二房东N房东的门店不要拿，这里面的坑，一篇文章都说不完
而出售门店坑也不少，所以记者一般不主张选出售门店。假如必须要租出售的门店，要多留几个心眼：
● 出售的门店不要听出售人的原因，花时间考察这家店是不是值得拿下;
● 装让费要以不可以直接与房东签协议为由，能减多少是多少，而增加的本钱收购周期，要仔细测算;
● 出售必须要征得房东赞同，假如房东不认可出售，就存在合同到期没法续租及房东随时收回出租权的风险;
● 房东即便赞同出售，也要让房东在出售合同上注明享有出售人同等权利并签字;
● 证照是不是齐全，卫生许可证、消防、餐饮许可证，尤其是环保许可证;
● 债务是不是交割了解，如会员卡如何退费、菜款、煤气、电费等都要知道了解。
